Loi Monuments Historiques
La loi Monuments Historiques concerne essentiellement les contribuables fortement imposés et les amoureux du patrimoine disposant d’un gros capital à investir.
Définition
Le dispositif Monuments Historiques permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier classé “Monuments Historiques” ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, en vue de le restaurer et de le préserver, de profiter d’une réduction fiscale importante.
Cet outil de défiscalisation est particulièrement adapté aux ménages fortement imposés (TMI à 41% ou 45%).
Selon la loi du 31 décembre 1913, sont considérés comme Monuments Historiques “les immeubles dont la conservation présente, du point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public”.
Outre les bâtiments qui entrent dans cette définition, d’autres immeubles sont susceptibles d’être classés, aux termes de la présente loi :
- Les monuments mégalithiques
- Les terrains qui renferment des stations ou gisements préhistoriques
- Les immeubles dont le classement est nécessaire pour isoler, dégager ou assainir un immeuble classé ou proposé pour le classement
- Les immeubles classés sont alors soumis à des règles strictes et ne peuvent être déplacés ou détruits.
Pourquoi investir en MH ?
Ce dispositif permet au contribuable de participer à la conservation du patrimoine français en rénovant ou réhabilitant des biens qui ont joué un rôle dans l’histoire.
Bien qu’il s’agisse souvent d’un gros investissement, les biens classés “Monuments Historiques” se situent dans des zones touristiques, ou parfois même des centres-villes, ce qui assure au propriétaire un intérêt certain du public pour son bien et donc une retombée économique non-négligeable.
Les avantages
Grâce au dispositif de défiscalisation Monuments Historiques, le propriétaire d’un bien classé peut :
- Imputer les charges et le déficit foncier sur le revenu global.
- Déduire les primes d’assurance.
- Être exonéré des droits de succession.
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, cette loi pose peu de contraintes :
- Le propriétaire est libre d’occuper son bien à titre de résidence principale ou de le louer
- Aucun plafond de loyer n’est fixé par la loi
- L’éventuel locataire du bien n’est soumis à aucun plafond de ressources.
- Les investissements Monuments Historiques n’entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales
- Il est possible d’obtenir des subventions de l’Etat pour les travaux de rénovation, jusqu’à 35 % pour un bâtiment classé monument historique et 15 % pour un bien classé à l’inventaire
Les charges déductibles
Certaines charges sont déductibles des revenus fonciers et d’autres du revenu global du propriétaire :
- Les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien.
- Les charges de restauration et d’entretien.
- Les travaux (sauf les dépenses liées à des travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration).
Le déficit foncier est, lui, imputable au revenu global.
Les bénéfices
La loi prévoit d’autres bénéfices fiscaux selon l’utilisation qui est faite du bâtiment. L’avantage fiscal diffère selon que le bien immobilier soit ouvert ou non au public et qu’il génère ou non des recettes. Voici les cas possibles :
Le bien ne génère aucune recette
Le propriétaire peut alors imputer :
- 100 % des dépenses liées aux travaux.
- 50 % des charges si le bien n’est pas ouvert au public.
- 100 % des charges si le bien est ouvert au public en partie ou dans son intégralité.
À savoir : on considère qu’un immeuble est ouvert au public si les visiteurs sont admis au moins 50 jours par an (dont 25 jours non-ouvrables) entre avril et septembre.
Le bien est ouvert au public, mais n’est pas occupé par le propriétaire.
Le propriétaire peut alors déduire des recettes générées par les visites les frais et charges liés à la rémunération du personnel (gardien, guides, agents d’accueil,…) permettant l’accès au public.
Il peut également préférer déduire sans justificatif une somme forfaitaire de 1 525 € (2 290 € si le parc est aussi ouvert au public).
De la même manière, dans le cadre de la location du lieu, les charges liées à la location sont imputables des loyers.
Le bien est ouvert au public et occupé par son propriétaire.
Le propriétaire peut alors déduire 75 % de la totalité des charges foncières des recettes liées à l’ouverture du bien au public. La part de charges restantes, soit 25 %, est imputable au revenu global du propriétaire.
À savoir : le pourcentage de réduction dépend de votre taux marginal d’imposition (TMI). Pour ce dispositif de défiscalisation, l’impact fiscal est optimisé pour les tranches d’imposition supérieures, notamment celles situées entre 41 % et 45 %.
Les conditions
Pour pouvoir bénéficier des avantages de la défiscalisation en loi Monuments Historiques, l’investisseur est tenu de respecter certaines conditions :
- Acquérir un immeuble classé “Monuments Historiques” ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
- Conserver le bien pendant 15 ans minimum.
- Le bien ne doit pas être détenu par une société (sauf pour une SCI familiale).
- Ne pas mettre le bien en copropriété.
- Faire réaliser les travaux par des artisans agréés pour les rénovations de monuments historiques et superviser par un architecte des Bâtiments de France.
Exonération de droits de donation et succession
Les immeubles classés “Monuments Historiques” ou inscrit à l’ISMH sont exonérés de droits de donation et de succession.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer, avec les ministères de la Culture et du Budget, une convention à durée indéterminée précisant les modalités d’entretien du bien, les conditions d’accès au public et le maintien des meubles.
Si l’une des conditions prévues par la convention n’est pas respectée, la transmission du patrimoine est soumise aux droits de donation ou succession sur la base de la valeur des biens.
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